Con respecto a los precios, la oferta de departamentos en el sector Bahía de Valparaíso tiene un rango amplio entre 1.175 - 5.950 UF y un precio promedio por metro cuadrado (m2) de 45,8 UF. En tanto, en Placilla-Curauma los departamentos y casas tienen un valor promedio por m2 de 33,2 y 43,4 UF. Si tomamos como parámetro el Índice de Actividad de la Construcción Regional (INACOR) de Valparaíso, esta aumentó 5,9% anual en enero.
La atracción por vivir en la Ciudad Puerto, como urbe residencial dentro del Gran Valparaíso, ha impulsado cierto vértigo en el rubro de los ladrillos. Pero con freno de mano.
Y en parte, esa incertidumbre tiene que ver con la modificación parcial al Plan Regulador Comunal (PRC) que hace unas semanas logró luz verde. Propuesta de la Secretaría de Planificación Comunal (Secpla) aprobada por unanimidad por el Concejo Municipal con un fin: regulaciones de zonas que no tienen límite de construcción en altura. Diferencias que, hasta febrero pasado, obstaculizaban el inicio de este proceso.
Tras este acuerdo en que supone que un alto porcentaje en la zona congelada tenga los 12 metros, "debiese haber un poco de mayor oferta de movilidad pública hacia ciertos barrios", señala a La Estrella, Claudio Carrasco, presidente del Colegio de Arquitectos de Valparaíso, para quien esto no significa que vaya haber un 'boom' inmobiliario. "En Valparaíso falta que el escenario lo facilite: no hay inversiones en espacios públicos ni políticas de conformación de barrios ni un sentido de la recuperación del territorio para el uso del espacio público. Tampoco existe una oferta laboral diversa". A juzgar por el arquitecto, hacen faltas dinámicas propias de la ciudad "para que eso gatille que a la gente le guste venir a vivir acá, más allá de una vista a la bahía", manifiesta.
Todo en un entorno donde, de acuerdo a la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), a enero pasado, Valparaíso presenta una necesidad de 12.094 viviendas (5 lugar en el país entre las comunas más necesitadas). Más: el Indicador de Entorno Urbano es de 0,17, lo que sitúa a 'Pancho' entre las comunas del país por carencias habitacionales y de entorno urbano.
Con ello, cae la interrogante: ¿podemos proyectar un boom inmobiliario en esta zona? Si lo llevamos a la oferta inmobiliaria residencial, hoy en la comuna de Valparaíso, hay 24 proyectos residenciales en venta: 19 de departamentos y 5 de conjuntos habitacionales de casas. Epicentro en dos sectores: Bahía de Valparaíso y Placilla - Curauma.
Datos proporcionados a este medio por el área de estudio de Colliers International que apuntan, en el caso de la Bahía de Valparaíso, a departamentos más pequeños, en promedio, de una superficie de 60,1 m2 (1 dormitorio y 1 baño); y los más grandes, de 114,7 m2 (3 dormitorios y 2 baños).
Para Soledad Silva, subgerente del área de estudios de Colliers International, la comuna de Valparaíso ha tenido un promedio de 2.473 unidades anuales ingresadas según permisos de edificación en los últimos 10 años. "Esto lo convierte en la comuna con mayor número de viviendas nuevas ingresadas según permisos de edificación de todas las comunas del Gran Valparaíso".
De acuerdo a Silva los permisos de conjuntos habitacionales (casas) "corresponden casi en su totalidad a proyectos que se ubican en el sector de Placilla-Curauma". Por otra parte, los proyectos en altura están localizados tanto en el sector de Bahía de Valparaíso como en Placilla-Curauma.
A juicio de Claudio Carrasco, presidente del Colegio de Arquitectos de Valparaíso, lo de Curauma-Placilla tiene que ver con la conectividad y a la vez las viviendas aisladas y resguardadas, con mayor cercanía a espacios naturales y comercio creciente. "Eso lo hace atractiva. Aunque gatilla que los centros urbanos se vayan despoblando, algo que sucede, por ejemplo, con el barrio El Almendral".
¿restricciones a tope?
Juan Armando Vicuña, presidente de la Cámara de la Construcción de Valparaíso (CChC), ya advirtió que por el alto valor del suelo, restricciones normativas y dificultades para edificar, "acceder a viviendas en Valparaíso resulta muy difícil y lo será los próximos años".
La piedra de tope: en 2017 el municipio de Valparaíso decidió congelar los permisos de edificación para todos los proyectos de más de 12 metros de altura. Para la subgerente del área de estudios de Colliers International "se esperaba que bajo ese escenario el número de viviendas ingresadas disminuya considerablemente en los próximos años". De allí que Tapia proyecte que la oferta de casas continuará concentrándose en el sector de Placilla-Curauma. "En esta zona hay suficiente terrenos disponibles para desarrollar conjuntos habitacionales".
Pero, ¿qué ventajas presentan la Bahía de Valparaíso o el polo Placilla-Curauma?
En el caso del primero, al ser Ciudad Patrimonio Cultural de la Humanidad, resulta una ventaja. A eso se suma "poseer vistas panorámicas al puerto y bahía desde los cerros, concentrar las principales fuentes laborales, y contar con una amplia oferta comercial, educacional y de salud", enfatizan de Colliers International.
Acerca de Placilla-Curauma, cuenta con un "desarrollo residencial más nuevo y se presenta como una alternativa dormitorio cercano al puerto pero en un ambiente más natural y tranquilo y con una excelente conectividad", resalta Soledad Silva. Zona que actualmente cuenta con ofertas: supermercados y centros comerciales, además de colegios y universidades.
Claudio Carrasco como arquitecto cree que aquí se puede apuntar a una segunda residencia, "la compra de un inmueble como inversión. Incluso el arrendarlo".